Zahlungsrückstände: Kündigung der Wohnung auch bei unverschuldeter Notlage?

PR-Gateway: Ein Interview von Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin.

Maximilian Renger: Der Bundesgerichtshof hat sich zuletzt mal wieder in einem Urteil zum Thema Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzugs geäußert (BGH, 20.07.2016 - VIII ZR 238/15). Worum ging es und was hat der BGH entschieden?

Fachanwalt Bredereck: Zunächst vielleicht einmal kurz zum thematischen Hintergrund. Der Bundesgerichtshof sagt, dass Mieter nach einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen grundsätzlich die Möglichkeit haben, die Rückstände innerhalb einer Schonfrist auszugleichen - mit der Folge, dass die Kündigung unwirksam wird. Deshalb sprechen Vermieter, wenn sie schlau sind, in der Praxis auch hilfsweise stets noch eine ordentliche Kündigung aus. Die bleibt nämlich nach der Rechtsprechung des BGH auch dann wirksam, wenn der Mieter seine Rückstände innerhalb der Schonfrist begleicht.

Maximilian Renger: Das bedeutet also, auch wenn man als Mieter durch nachträglichen Ausgleich die fristlose Kündigung abgewehrt hat, steht noch die ordentliche Kündigung im Raum?

Fachanwalt Bredereck: Wenn der Vermieter die auch erklärt hat, genau. Das wird natürlich jeder Vermieter in der Praxis tun. Bei der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung kommt es nun maßgeblich darauf an, ob der Zahlungsrückstand verschuldet ist oder nicht.

Maximilian Renger: Heißt das dann, keine wirksame Kündigung, wenn der Rückstand vom Mieter unverschuldet war?

Fachanwalt Bredereck: Dazu hat der Bundesgerichtshof sich im genannten Urteil nun geäußert und gesagt, dass gerade das eben nicht automatisch der Fall ist. Der Mieter hatte sich in dem Fall auf überhöhte Steuerschätzungen und die rigorosen Vollstreckungsmaßnahmen des Finanzamts berufen. Der BGH aber war knallhart. Es gilt der Grundsatz, Geld hat man zu haben, und ein unverschuldeter Zahlungsrückstand sei so ein krasser Ausnahmefall, dass der Mieter hier sehr ausführliche Angaben machen muss, die diesen Einwand stützen. Das umfasst u.a. sämtliche Vermögensverhältnisse und auch Gründe, weshalb es etwa nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist.

Maximilian Renger: Klingt nach extrem hohen Anforderungen an Mieter.

Fachanwalt Bredereck: Die Anforderungen sind sehr hoch, ja. Alle erforderlichen Angaben so zu machen, dass der Einwand des unverschuldeten Mietrückstands gelingt, dürfte in der Praxis nur äußerst schwer gelingen. Wichtig also für Mieter: angesichts dieser Rechtslage unbedingt pünktlich die Miete zahlen und sich auch nicht etwa durch voreilige Mietminderung in die Gefahr eines Zahlungsrückstands begeben.

Maximilian Renger: Alles klar, vielen Dank für das Interview.

02.01.2017

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Maximilian Renger: Der Bundesgerichtshof hat sich zuletzt mal wieder in einem Urteil zum Thema Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzugs geäußert (BGH, 20.07.2016 - VIII ZR 238/15). Worum ging es und was hat der BGH entschieden?

Fachanwalt Bredereck: Zunächst vielleicht einmal kurz zum thematischen Hintergrund. Der Bundesgerichtshof sagt, dass Mieter nach einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen grundsätzlich die Möglichkeit haben, die Rückstände innerhalb einer Schonfrist auszugleichen - mit der Folge, dass die Kündigung unwirksam wird. Deshalb sprechen Vermieter, wenn sie schlau sind, in der Praxis auch hilfsweise stets noch eine ordentliche Kündigung aus. Die bleibt nämlich nach der Rechtsprechung des BGH auch dann wirksam, wenn der Mieter seine Rückstände innerhalb der Schonfrist begleicht.

Maximilian Renger: Das bedeutet also, auch wenn man als Mieter durch nachträglichen Ausgleich die fristlose Kündigung abgewehrt hat, steht noch die ordentliche Kündigung im Raum?

Fachanwalt Bredereck: Wenn der Vermieter die auch erklärt hat, genau. Das wird natürlich jeder Vermieter in der Praxis tun. Bei der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung kommt es nun maßgeblich darauf an, ob der Zahlungsrückstand verschuldet ist oder nicht.

Maximilian Renger: Heißt das dann, keine wirksame Kündigung, wenn der Rückstand vom Mieter unverschuldet war?

Fachanwalt Bredereck: Dazu hat der Bundesgerichtshof sich im genannten Urteil nun geäußert und gesagt, dass gerade das eben nicht automatisch der Fall ist. Der Mieter hatte sich in dem Fall auf überhöhte Steuerschätzungen und die rigorosen Vollstreckungsmaßnahmen des Finanzamts berufen. Der BGH aber war knallhart. Es gilt der Grundsatz, Geld hat man zu haben, und ein unverschuldeter Zahlungsrückstand sei so ein krasser Ausnahmefall, dass der Mieter hier sehr ausführliche Angaben machen muss, die diesen Einwand stützen. Das umfasst u.a. sämtliche Vermögensverhältnisse und auch Gründe, weshalb es etwa nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist.

Maximilian Renger: Klingt nach extrem hohen Anforderungen an Mieter.

Fachanwalt Bredereck: Die Anforderungen sind sehr hoch, ja. Alle erforderlichen Angaben so zu machen, dass der Einwand des unverschuldeten Mietrückstands gelingt, dürfte in der Praxis nur äußerst schwer gelingen. Wichtig also für Mieter: angesichts dieser Rechtslage unbedingt pünktlich die Miete zahlen und sich auch nicht etwa durch voreilige Mietminderung in die Gefahr eines Zahlungsrückstands begeben.

Maximilian Renger: Alles klar, vielen Dank für das Interview.

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